1、必须核查出租方的产权合法性与出租资格，要求提供完整的权属证明文件。要查看国有土地使用证、不动产权证等原件，确认产权人与签约人一致，避免"二房东"无权转租的风险。曾有制造企业租用某园区厂房，经营半年后才发现出租方仅是承租人，原业主因纠纷收回厂房，企业被迫紧急搬迁，仅设备拆装和停工损失就达80余万元。若涉及转租，需要求出租方提供产权人书面授权文件，并留存复印件备案。

2、明确合同中租金及所有隐性费用的标准与支付方式，避免成本失控。租金需写明单价、总额、支付周期(如每月5日前转账)，并约定递增机制(如每年递增不超过5%)。还要让出租方列明全部附加费用，包括物业费、公摊电费、设备维护费等，且注明收费标准，拒绝"按实际发生结算"等模糊表述。某电子企业曾因合同未明确能耗费，入驻后每月额外支出占租金的28%，年度预算直接超支40万元。

3、确认厂房及配套设施是否符合生产需求，必要时要求提供专业证明。电力容量需与生产设备匹配，可要求出租方提供供电局盖章的容量证明，某机械企业因未核查此项，入驻后因变压器负载不足，大型机床无法同时运转，只能错峰生产，效率降低30%。涉及排污、通风等需求的，要查看配套管道是否接入市政系统，某食品企业曾因排污管道缺失，自行改造花费120万元。

4、在合同中清晰划分维修与保养责任，避免后续纠纷。需明确出租方负责厂房主体结构(如承重墙、屋顶)、固有配套设施(如主电路、消防管网)的维修，承租方仅承担日常使用中的小型维护。某电子公司租赁的厂房电路故障频发，出租方以"设备过保"推诿，最终通过合同中明确的维修责任条款，成功要求出租方承担维修费用并赔偿停工损失2万元。

5、重视免租期与装修相关条款的细节约定，避免口头承诺失效。要在合同中明确免租期的起止时间、适用范围(如仅免租金还是包含物业费)，以及装修延期的处理方式。有企业曾轻信房东"3个月装修期"的口头承诺，合同中却未注明，装修因审批延迟超期1个月，被房东索要违约金3万元。同时需约定装修后的设施归属及拆除责任，避免租赁到期产生争议。

6、核查厂房消防验收情况及安全设施状况，确保符合生产安全要求。要求出租方提供消防验收备案文件，现场检查疏散通道宽度是否达标(多层厂房需1.4 米)、火灾报警系统是否正常运行、消防栓水压是否充足。老旧厂房需重点排查电路私拉乱接问题，某家具厂曾因厂房未通过消防验收，被执法部门责令停产整改，损失订单50余万元。

7、明确租赁期限、续租权及提前解约条款，保障经营稳定性。租赁期限需写明具体起止日期，最长不得超过20年。优先续租权要约定提前通知期限(如到期前6个月)及租金涨幅上限。提前解约条款需双向明确责任，若出租方违约，需赔偿装修残值、设备搬迁费等，某科技企业因房东单方面收回厂房，依据合同获赔装修损失70万元。

8、约定押金的金额、用途及退还条件，避免押金被扣。押金数额通常不超过3个月租金，合同中需注明"租赁期满且无违约行为的，5个工作日内无息退还"。要拒绝"以设备损耗为由扣留押金"等模糊表述，留存每次缴费凭证。某物流企业租赁到期后，房东以"地面有磨损"为由扣押金2万元，因企业能提供定期维护记录，最终通过协商全额追回。

9、考虑厂房周边环境及产业配套，避免影响正常经营。远离居民区可减少投诉纠纷，某化工企业因厂房紧邻小区，多次被居民投诉异味，被迫投入40万元升级环保设备。优先选择产业链聚集区，如汽车零部件企业入驻汽车产业园，可降低物流成本18%以上。同时核实园区承诺的人才公寓、物流专线等配套是否落实，避免虚假宣传。

10、明确拆迁补偿归属条款，应对可能的规划变动。合同中需约定若遇拆迁，一次性经营补助、搬迁补助、装修补偿等的分配比例。某服装厂租赁的厂房被征收，依据合同获得搬迁费和停产损失补偿共计95万元，未因补偿问题与房东产生纠纷。